(01.16update) 용산구 재개발, 23.10.16.(월) 후암동 특별계획구역 지구단위구획 변경 공람안 등장, 특계4구역에 대해 알아보자

 

후암동 특별계획구역 변경

글이 자꾸 업데이트 되다보니 링크가 늘어나고 있습니다.
뻗어나가는 가지글을 보시려면 아래 링크를 보시고, 본문은 링크모음 아래 있습니다.

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2024.01.16 후암특계 4-1구역 소유주라면 어떤 선택을 해야하는가. - https://moneydre.tistory.com/m/236

후암특계 4-1구역 소유주라면 어떤 선택을 해야하는가.

2023.12.07 - [각종 소개/용산구 후암동 특별계획구역] - 후암동 특계4구역 대지지분 몇평이면 국평을 분담금없이 받느냐?

후암동 특계4구역 대지지분 몇평이면 국평을 분담금없이 받느냐?

2023.12.05 - [각종 소개/용산구 후암동 특별계획구역] - 서후암 통합개발, 1차 설명회로 본격 시동걸었다.

서후암 통합개발, 1차 설명회로 본격 시동걸었다.

2023.10.22 - [각종 소개/용산구 후암동 특별계획구역] - 용산구 서후암 특별계획구역 4구역(재개발지역) 임장기

용산구 서후암 특별계획구역 4구역(재개발지역) 임장기

2023.10.28 - [각종 소개/용산구 후암동 특별계획구역] - 용산구 후암동 특별계획구역 4구역 통합재개발을 지지합니다.

용산구 후암동 특별계획구역 4구역 통합재개발을 지지합니다.

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10.16.(월) 드디어 후암동 특계 지구단위계획 변경안이 발표되었습니다.
'국가상징거리'가 될 한강대로, '서울역'과 '용산공원' 그리고 '남산'을 끼고있는 후암동 일대가 변화의 꿈틀거림이 보이기 시작한거죠.

그 중 이번에 변경된 지역은 바로 서후암 특계입니다.

요즘 후암동은 동후암3구역의 약진이 눈에 띄었었는데 대장격인 서후암도 드디어 출발을 하는가 싶습니다.

용산구에서 제시한 서후암동의 미래비젼 출처:용산구청

지구단위계획 재정비 절차

현재는 주민의견을 수렴하는 기간입니다.
14일간 주민의 의견을 수렴한 후 일정을 이어나가겠다는게 기관의 입장입니다.

내년 1월 중에 입안을 하고, 24년중엔 결정을 하겠다고하니 주민들이 어떻게 따라갈지에 따라 입안의 수월함이 결정될 것 같습니다.

이번에 변경된 내용

기존의 획지개념이 없어지고 특계도 5개로 늘리는 등 많은 부분이 바뀌었습니다.
제가 관심있는 특계는 4구역이고 그 곳의 가장 큰 변화라면 통합개발 부분이 아닐까 싶습니다.

기존 4,5,7획지를 하나로 묶어서 만든것이 특별계획구역 4구역

기존에 4,5,7획지를 통합하여 개발하라는 특계4구역이 바로 그것이죠.

그와 동시에 변경된건 높이(층수) 입니다.
높이가 낮아 사업성이 없는게 아니냐는 의견이 계속 제시되어 문제가 되었으나, 이번 내용에는 층수를 무려 최대 30층까지 확대해주는 내용이 포함되어있습니다.

한개층당 약 3~4m정도로 본다면 약 90~120m 짜리 고층아파트로 변모할 수 있는거죠. 기존의 18층과는 차원이 다릅니다. 최소로 봐도 13층에서 23층으로 10개층이 높아지는거니 차이가 크죠.

(기존)최소 13층 / (변경) 최소 23층
(기존) 최대 18층 / (변경) 최대 30층

예전 단독주택재건축 조감도 / 지금 구역과 상당히 다름

(2023.11.02 업데이트)
이전에 오엔랜드21이라는 추진업체가 만든 조감도인데 참고하시기만 하시기 바랍니다. 구릉지부분 반영도 안되어있고, 지금 특계와는 상당히 다른 모습입니다. 남산, 용산공원과 연계되는 공공보행로도 확보가 안되어있고 등등

(2023.10.28 업데이트)
층수가 높아지는게 혜택이 아니다 라는분이 계시는데...
뭐 여러가지 얘기하시고, 근거라고 제시도 하시던데
 
요즘의 트렌드는 거대함, 웅장함, 마천루와 같은 상징성있는 대단지 랜드마크이죠.
'작은 세대수에 저층 주거단지'와 '많은 세대수에 고층 주거단지'의 차이는 크다고 생각합니다.
 

큰 도로들로 보는 특계4구역

서후암 특계4구역의 내부도로를 살펴보았습니다.

4구역만 잘라서보자면 위와 같은 이미지 일겁니다.
붉은색 선을 그려둔게 4구역의 큰 길들입니다.

공공보행로와 기존 도로들을 그려보면 저렇게 약 6개의 구역으로 구분할 수 있을텐데, 편의상 좌상측부터 1지역이라고 한다면 1,2,3,4,5,6지역으로 구분될 수 있겠죠.

1,4지역은 한강대로측(특계2,3)과 연계된 장소이고
2,3,5지역은 두텁바위로나 교육청, 남산, 용산공원봐 가까운지역이고... 뭐 그런데

궁금한건 6지역입니다.

6지역은 삼광초가 가로막고(?)있는 형국라 다른 지역과 지리적으로 좀 차이가 나게되는데 이 부분이 어떻게 개발될지 궁금하네요. 좀 짜투리 느낌이 나거든요.
(지금보니 특계4구역은 삼광초를 품은 초품아 주거지역이겠네요! 삼광초도 일부 변화시킨다고하니 기대됩니다.)

안그래도 후암로가 확장되면서 구역이 축소되는게 있는데 어떨지 궁금합니다.

(2023.10.28 업데이트)
4-1구역, 즉 위 이미지의 1,2,4,5지역은 구릉지 입니다.
그리고 지반이 엄청 단단한 화강암이라는 얘기가 있습니다.
지하를 파내려가는데 상당한 어려움이 있을거라는 예상!

특별계획구역 변경안 출처:용산구청

2023.10.28.(토) 업데이트

재개발 걸림돌 : 두개의 추진위 = 주민들간의 반목

현재 서후암동은 주민들의 화합이 전혀 이뤄지고있지 않습니다.
두개의 세력(?)이 있는 상태인데 '후암1구역 단독주택재건축 추진위'와  '통합재개발추진위'입니다.
 
후암1구역 단독주택재건축 추진위 같은경우 교묘한 방법을 사용하시며 주민을 협박(?)하시는 행위가 보이던데
예를들어 금일 진행하는 설명회에 참석해주십사 문자를 돌리면서 동의서를 걷을 때, 동의서를 제출하지않으시면 입주권이 부여되지 않는다는 협박성멘트를 넣고, 통합재개발측에서 재개발을 하면 재초환이 줄어든다고 얘기를 했다는 등의 내용을 문자에 넣은거죠.

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 (2023.11.2 업데이트)
[서후암 특계 4구역] 10.27.(금) 재건축추진위가 보낸 동의서 징구문자를 살펴보자 - https://moneydre.tistory.com/m/228

[서후암 특계 4구역] 10.27.(금) 재건축추진위가 보낸 동의서 징구문자를 살펴보자

내용을 읽어보시기 바랍니다.

후암1구역 단독주택재건축 추진위 문자

용산구청 후암1구역 담당자에게 문의결과
 
"지금 당장 동의서 제출을 안해도 입주권이 안나오는건 아니지만, 결국 마지막까지 동의하지않으면 입주권이 안나오는것은 사실이다. 해당 문자의 내용은 중의적으로 해석할 수 있기에 제제할 수 없다. 재개발측에서 재초환을 조금만 낸다고 말했다는 사실도 단독주택재건축 추진위가 그렇다고 얘기한게 아니라 재개발측에서 얘기를 했다는건데 사실관계를 파악해봐야 하는 것 이다."
 
설명을 듣고 괜히 추진위가 아니구나... 말을 엄청 고르고 골라서 문자를 보내는거구나 하는 생각이 들더라구요.
 
이 외에도 몇일 지나지도않았지만 많은 싸움이 일고있습니다.
당장에 네이버 유명 카페인 '부동산스터디'에만 가도 '용산구 게시판'이 더렵혀지고있는 것을 보실 수 있습니다.
 
이런 싸움이 일어나고있는 근본적 원인은
 
1. 정량적 분석 없음
2. 구역이 여러개로 나뉘어 있음
3. 시, 구청에서 다양한 경로를 제시함
 
정도겠습니다.
(상당히 고려하여 단어를 고르고 골라 썼습니다.)
 
1. 정량적 분석이 없다보니 서로 이게 장점이다 이게 단점이다 이러고있고
정말로 그 장점이, 그 단점이 얼마나 유리하고 불리한지를 따질수가 없다보니 의견충돌이 생깁니다.

(2023.11.02 업데이트 / 통합재개발 팜플릿)

 
2. 이전 7획지로 나뉘어있을 때, 3,4,5,7획지가 구분이 되어있다보니 그 경계선상에서 또는 각 구역내에서 지속적으로 잡음이 만들어지고 있었습니다.
 
각 사건들을 하나하나 발언하지 않겠지만(누워서 침뱉기니) 각자의 이익을 위해 너~~~무 열심히셔서 전체적인 살길을 도모하지 못하고 있는것이 보입니다.
 
단적인 예로 '저쪽 잘되는꼴 보기 싫어서 안할란다.' 라는 얘기가 나올정도니까 어느정도 대립인지는 아실겁니다.
 
3. 공적인 입장에서 어느 하나를 고르기 쉽지 않다는것을 알기는하지만, 아쉬움이 남는건 사실입니다.
하나로 통일한 그림을 그려주셔도 쉽게 나아가기가 힘든게 개발사업이라고 하는데,
구역도 여러개로 구분했을뿐더러 통합도 하나, 분리도 하나의 방법으로 제시해주시는게
현 상황에서 그리 좋아보이지 않더라구요.
 
근데 또 한편으론 나쁜 말 하기도 좀 그런게...
공무원을 상대로 얼마나 지속적인 공격이 들어가는지 알 수 있었던 계기가 이번이 아닌가 싶습니다.
 
구청, 시청 직원들과 통화한 내역을 모두 녹음하고, 유리한 부분 잘라서 단톡방에 올리고, 올라온 녹음본 듣고 따진다고 반대측은 또 전화하고, 녹음하고, 녹음한거 또 편집해서 올리고...
 
공무원이 일때문에 순직하신다고하는거 이런 강성분들이 계셔서 그렇구나... 하는 생각이 듭니다.
 

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한지붕 두조합, 정비구역 해제에 따른 후유증 - 장위15구역

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결국 위와같은 꼴이 나는거 아닌가 싶은 생각도 듭니다.
 
당연히 주민들이 가만히 보고있지는 않을것이고, 신탁회사 등 전문가를 고용하여 정말 객관적인 자료를 만들어보자는 등 자체적인 자정작용을 위한 움직임이 보이고있으나 아직은 시기상조가 아닌가 싶습니다.
 
오늘(23.10.28 실시 함) 후암1구역 단독주택재건축 추진위 측에서 설명회를 한다고합니다.

(2023.11.02 업데이트)
설명회 후기는 아래 링크를 참조해주세요.

후암4-1구역 단독 재건축 주민 설명회(공람안)

후암동 특계4구역 통합재개발 추진위 측에서도 곧 설명회를 한다고 하구요.
 
두 추진위의 설명회를 들어보고, 그 이후에나 둘 중 하나가 선택되던, 둘다 버리고 새 출발을 하던 하는게 맞지않은가 싶습니다.
 
지속적 업데이트 하겠습니다.

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2023.10.28 - [각종 소개/용산구 후암동 특별계획구역] - 용산구 후암동 특별계획구역 4구역 통합재개발을 지지합니다.

용산구 후암동 특별계획구역 4구역 통합재개발을 지지합니다.

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마지막은 후암동에서 찍었던 멋진 전경으로 하겠습니다.