후암동 특계4구역 대지지분 몇평이면 국평을 분담금없이 받느냐?

후암특계 4-1구역 소유주라면 어떤 선택을 해야하는가. - https://moneydre.tistory.com/m/236

후암특계 4-1구역 소유주라면 어떤 선택을 해야하는가.

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통합개발은 대지 13평이면 34평 공짜분양
단독개발은 대지 26평이면 34평 공짜분양

위 계산에 대한 계산과정을 아래 쭉~~ 적어두었으니 궁금하시면 따라가시길~! 재미로 계산한거지만 유의미한 결과네요. 취사선택 하세용~
실제 수익율은 다를겁니다. 용적율 상향 받거나 해서 세대수가 달라질 수 있고, 임대를 몇세대 넣느냐, 기부채납을 얼마를 할거냐 등등 변수가 너무 많아서… 그리고 재건축이냐 재개발이냐에 따라 재초환 환수여부도 있을거고…

단독과 통합 중 어디가 더 수익성이 좋으냐 정도로 보시면 될 듯 합니다.

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통합개발 1차 설명회를 마친 후 생각이 많아졌다.

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2023.12.05 - [각종 소개/용산구 후암동 특별계획구역] - 서후암 통합개발, 1차 설명회로 본격 시동걸었다.

서후암 통합개발, 1차 설명회로 본격 시동걸었다.

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이런저런 잡생각을 하다 문뜩 궁금한 점이 생겼다.
우리 특계4구역에서 국평을 받으려면 몇평의 대지지분이 있어야 할까? 그리고 몇 평이면 얼마의 분담금을 내게될까?
 
기본적인 가설계가 나와있으니 이 부분은 재미로라도 계산을 해볼 수 있지 않을까?
하는 생각에서부터 시작했다.

쌩쌩 달리는 기차와 같이 아이디어가 달리고있다.

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계산에 필요한 기본가정

국평이라함은 우리가 흔히 얘기하는 30평형대를 얘기한다.
"국평 = 34평(전용 85)" 으로 가정하도록 한다.
(어차피 재건축이나 재개발이나 전용 85이하 의무비율이 있으니 전체평수를 전용85로 하는건 무리가 없어보인다.)
 
분담금을 얘기할 때 필요한건 공사비 등 사업비이다.
요즘 평당 1,000만원 얘기가 조금씩 들리니, 고급화를 위해 과감히 투자해보자
"사업비=평당 1,200만원" 으로 가정하도록 한다.
 
분양가도 가정해두면 도움이 될 것 같다.
한남동 34평형 분양가 15억 얘기를 들은거 같다.
"국평 분양가=15억원" 으로 가정하도록 한다.
너무 싼가….??

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통합개발 수익성분석

세대수는 설명회에 나왔던 측정자료와 건축사님의 자료를 사용하겠다.

좌측은 면적 및 조합원 자료, 우측은 세대수 자료

"통합 조합원 = 1516명 / 세대수 = 3698세대 / 일반분양 = 2182세대" 로 가정하도록 한다.
생각해보니까 좀... 위의 가정을 그대로 넣으면 오차가 있겠다 싶은데(건축사님은 59도 넣었으니!)… 건축사님 얘기대로라면 세대수엔 변함 없을거라신다.
그래도 보수적으로 좀 줄여보겠다. 한 100세대 빼겠다.

"통합 조합원 = 1516명 / 세대수 = 3598세대 / 일반분양 = 2082세대"
 
3600세대가 34평형이면 계산해보자…
평당 1,200만원으로 하자고 했으니 그 설계대로 하면...
1세대당 4억800만원… 생각보다 작네? 올림해서 4.1억
그럼 3600세대면 총 사업비가 1조4760억원

예비비 느낌으로 한 20% 증액 하면 1조7712억원…
그냥 총 사업비 1.8조원으로 하겠다.

수익을 계산해보면 2082세대를 분양가 15억으로 분양하면 총 3조1230만원…!?!? 이렇게 많이 남나?

하여튼 계산대로라면 분양수익은 3조1230억원

그러면 3.1조 - 1.8조 하면 1.3조원의 수익을 얻은건데
수익을 조합원수로 나눠보면 1인당 8억5천 수익이다.

아까 국평을 15억에 분양하겠다 했으니, 수익을 빼면 내 감평가가 6.5억 이상이면 분담금 없이 34평짜리 아파트를 받는다는 계산이 나온다.

감평가 6.5억이면… 공시지가가 얼마지?

내 감평가가 얼마인지?

4-1,-2,-3에서 임의로 골랐다. 이유가 있는건 아니다.
아니다 싶으시면 직접 골라서 해보시면 됩니다.

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평균을 구해보겠다.
힐탑은 전용61에 3억7600만
동성은 전용77에 5억800만
타워는 전용 77에 5억1200만

그러면 전용 1제곱미터당 약 650만원.
즉, 평당 2145만원인데. 감평가는 그보다 조금 더 높은게 일반적이니. 특계4구역 감평가는 대략 평당 2500만원.

그럼 10평이면 25000만원, 20평이면 5억…
24평이면 6억… 26평이면 6.5억!!

내가 사는 주택이 전용 26평(85제곱미터)면, 대지평수는 반쯤 될테니까…

대지 13평이면 34평 아파트 공짜로 받겠네요.

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이제 단독을 계산해보자

길었다… 이제 단독개발을 위 가정대로 해보면.

"단독 조합원 = 1093명 / 세대수 = 1840세대 / 일반분양 = 747세대"
(통합은 100세대씩 뺐는데, 단독은 면적이 55% 줄어드니까 세대수 감소도 50세대만 뺐다.)

한세대 4.1억 = 총 7544억 / 여유 20% 계산하면
총 사업비가 9053억
수익은 747세대 15억씩 = 1조1205억
그럼 총 수익은 2152억…?? 생각보다 너무 적네요.

하여튼 그럼 1세대당 약 2억 정도 수익…
그럼 국평을 받으려면 13억이 있어야하니까…
한평당 2500만원 공시지가 했으니까… 13억을 나누면…

전용 52평! 대지는 26평 정도겠네요.

어? 딱 두배네요?

통합은 대지 13평이면 34평 공짜분양
단독은 대지 26평이면 34평 공짜분양

그냥 이만 마치렵니다. 힘드네요… ㅋㅋㅋ
계산 결과는 맨 위에, 두괄식으로 써두겠습니다.