17년간 지켜온 단독주택재건축? 사업은 '이론'이 아니라 '현실' 입니다. 제1편

※글이 길다보니 읽기 어려운분들은 맨 밑 요약부분만 읽으셔도 됩니다.

 

갑자기 날씨가 많이 쌀쌀해졌습니다.
지구가 어떻게 되는것 아닌가 싶은 무더위가 이렇게 한순간에 손바닥 뒤집듯 바뀌는걸 보면 그래도 계절의 변화는 결국 이뤄지는구나 하는 생각을 해봅니다.

아무리 강력한 무더위라도 시간의 흐름에 따라 다음 순서에게 자리를 비켜주듯이, 우리도 다가오는 변화에 저항하려 하기보다는 자연스레 흐름에 맞추는것이 또 삶의 지혜같다는 생각도 드네요.

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이런 변화의 계절에 단독재건축 추진위측에서 새로운 안내문을 배포하셨습니다. 그들도 아주 열심히십니다.
좀 더 주민들의 결정에 건전하고 중요한 정보가 나오면 좋겠지만… 이해는 합니다.

이건 통합재개발측에게도 어느정도는 해당되는 내용이라. 서로 반목하고 있는 이런 상황 상 어쩔 수 없는 부분이라 생각 합니다.

이런 정보의 홍수에서 주민여러분의 현명한 판단이 더 필요한 이유겠죠.

단독주택재건축 추진위 측에서 배포한 안내장, 크게 새로운 내용은 없다.

어쨌든 정보를 제공해주셨기에 내용을 하나씩 살펴봤습니다. 요즘은 상대를 이해해보고자 많이 노력하고있거든요. 결국 명품 주거단지를 만들자는 뜻은 동일하니까요. 어디에나 배울점은 있는것이라는 말을 다시한번 새겨봅니다.

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1. 우리는 소형평수 위주가 아닌 중대형 대단지, 대형위주, 고품격 명품아파트로 가기 원합니다.

이 부분은 그들이 일관되게 주장하는 부분입니다.
일전에 진행한 설명회에서도 제시한 조감도에 그 내용이 잘 드러나있죠.

단독재건축 추진위에서 발표한 조감도와 세대수(안)

 
저 조감도를 보면 할 말은 많지만 지금은 그걸 보는시간이 아니니 평형구성에 집중해보겠습니다.

가장 작은평형을 25평형으로 설정했습니다. 최대평형은 54평형이구요. 대형평수라고 부를 수 있는 42평형 이상의 구성이 443세대로 23.9%입니다. 대형평수를 더 늘리고자 한다는 설명회 발표를 생각해보면 단독재건축측은 확실히 대형위주로의 노선을 추진하고 있다고 생각됩니다.

이 “중, 대형평형 위주의 명품단지 조성” 컨셉은 통합재개발이 ”높은 층수를 바탕으로한 쾌적한 고층 명품단지 조성“ 컨셉을 버릴 수 없는 것처럼, 자신들의 아이덴티티이니 끝까지 고수하겠지요.

그러면 의문점이 하나 생깁니다. “4-1구역의 대부분(644세대, 58.9%)을 차지하는 빌라소유자 분들은 어떻게 해야할까?” 입니다.

일반적으로 빌라소유자의 대지지분은 10평 안팎이라고 봅니다. 25평형 140개에 경쟁이 몰릴것이 뻔하고, 고액의 분담금을 낼 여력이 있는분들이야 30평형, 34평형을 선택하겠지만 그럴 여력이 되지 않는 분들은 어떤 결정을 해야하나요? 고액의 분담금이냐, 현금청산이냐를 선택 할 수 밖에 없다고 봅니다.

이런 58.9%에 대한 배려가 없는 개발이 과연 진행이 될지 의문스럽습니다. 상당한 진통이 예상됩니다. 이를 대비하기 위해선 중대형평형 위주의 컨셉을 버리는 수 밖에 없다 싶은데… 과연 신념을 버리실 수 있을지?

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재개발 의무 임대주택 손실 = 폭망?

근데, 단독측의 1번 단락의 실제 내용은 사실 청산이슈가 아니라 임대세대에 대한 내용입니다.(청산이슈가 더 중요한 부분인 것 같은데…) 이 부분은 공포마케팅을 적용한 부분으로, 두가지 문제가 중점사항입니다.
‘임대포비아’와 ’수익성감소’가 그것이죠.

임대포비아에 대해서는 "난 민들레보다 국화가 좋다." 의 개념이라 뭐라 얘기하기 어려운 내용입니다. 그러니 넘어가고.

명확히해야할 부분은 비율 부분인데요. 이 비율을 바탕으로 수익성 감소를 유추하기에 그렇습니다. 재개발시 임대는 기본임대와 공공임대로 구분되고, 기본임대는 기본세대수의 15% 이상(or 연면적의 10% 이상), 공공임대는 허용용적률 이상으로 늘어난 용적률(=초과용적률)의 50% 입니다.

위에 단독측에서 얘기한 타구역의 25.3%라는 수치는 기본임대+공공임대의 비율입니다.
‘공공임대‘야 늘어난 용적률로 받는 일반분양 수익이 월등하게 크기때문에 지을수록 조합원들에게는 수익인겁니다.

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공공임대는 지을수록 수익이다.

제가 예전엔 이 부분이 잘 이해가 안갔어서, 이해한 지금에서야 조금만 첨언해보면.
예를들어 용적률이 늘어나 2세대를 더 지을 수 있게 됐다고 봅시다. 그럼 그중에 1세대는 일반분양으로 분양신청자에게 판매하고, 다른 1세대는 공공임대로 서울시에 판매하게됩니다. 이 때의 수익구조는 다음과 같습니다.

일반분양수익(건축비 + 택지비 + 건축가산비) + 공공임대 표준건축비 + 분담금 감액분  >  공공임대 실제 건축비

즉, 공공임대 1세대가 늘어난다는건 일반분양 1세대도 똑같이 늘어난다는 뜻이고, 이 판매한 땅이 어디서 났겠습니까? 땅이 솟아나는게 아니니 기존에 A평형을 짓기위해 필요한 00평에서 a평만큼 뗘서 파는겁니다. 그러면 A평형을 짓기위한 필요한 00평이 (00-a)평으로 a만큼 줄었죠.
공공임대나 일반분양을 위해 판매된 토지의 크기만큼 내가 바라는 평형의 필요토지가 감소하기에
내 분담금이 줄어드는 것 입니다. 일반분양 수익도 있구요.

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그럼 기본임대는?

당연히 수입이 발생합니다. 서울시나 LH등에 판매하는 것 이니까요. 다만!! 일반분양에 비해선 손해가 발생합니다.

재개발 의무 임대주택(=기본임대)의 인수가격은 아래와 같습니다.

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재개발 임대주택 인수가격 = 표준건축비+토지비(감정가) - 국토교통부 홍보기사 발췌

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아직 위 내용이 시행되지 않았기에 기본형건축비가 아닌 표준건축비로 계산을 해야하고, 표준건축비는 평당 약 3,300,000원 입니다. 토지비는 '사업시행인가당시의 감정평가금액' 입니다. (7.30일인가 시행한다고 해놓고 왜 아직도 시행을 안하는지…)

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[국토교통부고시 2023.2.1]

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그럼 일반분양가는 어떻게 계산할까요?
"공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제7조" 를 참고하시면 그 내용을 알 수 있는데
분양가상한제 적용주택의 분양가격은 "기본형건축비+건축비 가산비용+택지비" 입니다.

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[공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제7조]

 

[분양가상한제 기본형건축비 3월 정기고시]  =  평당 6,725,400원

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그렇다면 차이는 얼마인지 계산해보자면
일반분양 : 기본건축비(673만원) + 택지비(4,000만원) + 건축가산비(300만원) = 4,973만원
기본임대 : 표준건축비(330만원) + 토지비(4,000만원)  = 4,330만원
 
대략 평당 640만원의 손실이 발생됩니다.
이런저런 가산비나 감평시기때문에 위 내용과 금액 차이가 발생될 순 있으나 그 차이는 10~15% 입니다.

어쨌든 일반분양에 비해 임대주택을 건설하는 것은 손해가 맞습니다.

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이론은 이쯤하면 됐다 싶고, 현실을 살펴봅시다.

조감도 비교를 통한 깨달음

좌측은 조감도는 단독재건축추진위가 발표한 조감도, 우측은 통합재개발추준위가 발표한 조감도

“이론적으로 용적률 차이가 없으니
세대수가 똑같다”

라고 얘기합니다.
이론적으론 맞습니다. 그러나 현실은 다릅니다.
서로가 제시한 조감도를 보면 현실을 알 수 있습니다.

왜 단독은 용적률 230% 또는 그 이하를 얘기하고,
통합은 250% 또는 그 이상 280% 까지를 얘기할까요?

이게 가능한 것은 단독측이 허울 뿐이라고 얘기하는 “층수의 인센티브” 덕분입니다.
용적률을 높인다는 것은 필연적으로 쾌적성을 손상시킬 수 밖에 없습니다. 위에 단독재건축 조감도를 다시한번 보시면, 230%라는 용적률을 가지고도 상당히 밀집되어있는 빽빽한 느낌을 받으실 수 있습니다.

그럼 여기에 '층수인센티브를 얹은' 통합재개발의 조감도는 어떤가요? 용적률 250%로 단독측과 비교해 20%가 높은데도 불구하고 각 단지별 배치나 동수, 커뮤니티동의 갯수 여유공간 등이 더 쾌적합니다.
옆으로 늘여야할 것을 위로 늘릴 수 있게 해주니 가능한 것 입니다. 옆으로 늘리는 것은 한계가 명확하나, 하늘로 뻗어나가는 것은 한계가 없습니다.

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그러면 현실을 비교해보겠습니다.

	조감도 구분	일반분양분 예상
단독주택 재건축		예상 용적률 230% 건축세대수 > 1850세대 조합원세대 > 1040세대 일반분양분 > 810세대
통합 재개발		예상  용적률 250% (기본임대 = 세대수의 15%,공공임대 = 없음) 건축세대수 > 2738세대+495세대(임대) 조합원세대 > 1560세대 일반분양분 > 1178+396 = 1574세대 (임대세대는 일반분양의 0.8배로 계산하여 환산함)

단독대비 통합의 일반분양분이 1.94배 더 많습니다.

여기서 단독의 용적률이 줄어들고 통합이 늘어난다면 그 차이는 더 커질 수 밖에 없겠죠.

이런 차이점이 이론만 볼게 아니라 실제 현실을 봐야하는 이유입니다.

어느쪽이던 얘기하지않는 그 너머를 볼 수 있어야 하겠습니다.

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한번 1번 단락보고 느낀점을 요약정리해보겠습니다.

1. 토소자의 절반이상을 차지하는 빌라소유자에 대한 전략이 없다. 이대로면 청산앤딩이 눈에 선하다.
2. 기본임대 495세대를 판매하는 것은 일반분양 495세대를 판매하는 것에 비해 손해이나, 단편적으로 그것만 봐서는 안되고, 동시에 서울시가 제안한 평균층수 23층(최고 30층)을 받아들임으로써 얻을 수 있는 수익이 월등히 높다는 것 등 종합적으로 판단해야한다.

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이번엔 단독재건축 추진위에서 제공한 자료의 1번 단락을 고민해보는 시간을 가졌습니다.

내용이 많기때문에 각 단락별 구분하여 알아보도록 하겠습니다.