후암특계4구역 또는 4-1구역 단독개발 등, 빠른 사업진행을 위해서는 어떤 선택을 해야하는가?

후암동 특별계획구역4구역 재개발 및 후암1구역 주택재건축 관련

최근 후암동 특별계획구역4구역의 관심사 중 하나는 "후암1구역의 사업진행 불가?? 가능??" 이슈 일 것이다.
통합측에서 발행한 홍보문서가 그 시발점이 되었는데 내용을 한번 보겠다.

틍합재개발 측에서 발행한 문서 내용

 
문서의 내용을 살펴보면 크게 3개의 내용으로 나뉘어진다.
 

1. 정비예정구역이 현재 지구단위계획과 일치하지 않는다.

2006년 후암1구역 정비예정구역 -> 2015년 특계2구역 -> 2023년 특계4구역

 
가장 좌측 이미지인 후암1구역은 2006년에 정비예정구역으로 지정되었다. '단독주택재건축'이라는 지금은 없어진 구법(14년도에 삭제 됨)에 의해 지정되었으며, 그 때 당시에는 정비예정구역만으로 추진위 결성이 가능했기에 2007년도에 '후암1구역 추진위'가 결성되었다.
 
이후 2015년도에 새로운 지구단위계획이 발표되었다. 특계1,2,3,으로 구분하였고, '후암1구역'은 특계2구역에 포함된 상태였다. 이 때에도 정비예정구역과 지구단위계획상 범위가 일치하지 않았고, 그대로는 사업진행이 불가했다.
 
결국 서울시의 기본계획 변경 계획 시도가 19년도 "보류" 되었고 사업이 좌초됨에 따라 더이상 진행되는 건 없었다.
5년 기한 조건에 따라 2015년도 지구단위계획은 2020년도에 실효되고 다시 2006년 지구단위계획으로 환원된다.
 
이후 2023년도 10월 새로운 '지구단위계획 변경(안)'이 공람되었다. 이전과는 가장 크게 다른점은 사업성이 항상 문제였던 후암동에 통합재개발 시 30층이라는 고층을 제안했다는 점이다. 그 전부터 높은 층수로 사업성 제고를 요구했던 후암1구역 추진위와 주민들의 의견을 받아들인 결과라 판단한다. (실제 2020년도에 실시한 지구단위계획 재정비 수립 용역의 과업지시서에도 나오는 내용이고!)

「후암동 특별계획구역 및 용산공원 북측 일대 용산지구단위계획 재정비 수립 용역」 과업내용서 발췌

 
문제는 이번 2023년도 지구단위계획에도 후암1구역 정비예정구역이 없다는 것 이다.
그나마 2015년도 계획에는 주택재건축에 대한 언급이라도 있었다...(아래 이미지 참고)

2015년도 지단에는 주택재건축 정비예정구역을 변경하고, 추진위원회를 "재"구성 하겠다고 언급

 

2. 정비구역지정부터 다시 해야한다.

어쨌든! 그래서! '후암1구역 추진위'는 정비기본계획 변경 절차를 통하여 정비예정구역의 범위를 확정토록 명시되어 있어 '긍정적으로 보자면' 이번에도 기본계획 변경에 목 매어야 하는 입장이다.

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'긍정적으로 보자면' 이라는 단서가 달린건, 이번 2023년 내용에는 위 단서가 없기 때문에, 2015년도 내용을 그대로 승계한다는 전제조건이 있어야 하기 때문이다. '기본계획 변경절차를 통해 정비예정구역을 확정하겠다.' '추진위를 재구성하겠다.' 이런 내용이 없는 '2023년도 지구단위계획'에서도 후암1구역을 인정해주는 부분이 불확실 하기에 긍정적으로 보자는 얘기인거다. 그니까 그냥 변경이 가능하다고 보자는거다. 변경 불가면 논의조차 불필요한 부분이니까!

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근데 또 이 기본계획 변경이란게 시간이 얼마나 걸릴지 모른다. 기본계획이라는게 주민들이 바꿔라 바꿔라 한다고 바꾸는게 아니고 서울시가 해야할 때 하는 것이라... [도시 및 주거환경정비법 제4조(도시 주거환경정비 기본계획의 수립) 참조]

즉, 추진위가 해달라고해도! 서울시가 음… 잠시만… 하면 안한다는거다.
 
이전에 2015년도 지구단위계획 발표 후에도 무려 4년이라는 시간이 흐른 뒤 정비기본계획을 변경하려 위원회에 회부되었고, 보류를 받아서 아에 '기본계획 변경' 근처에도 못갔다.

당시 도계위 입법조사관의 검토의견 중 제출배경 발췌 / 기본계획 변경은 주민들이 하는게 아니고 시장이 하는거다.

 
과연 이번에 결정될 지구단위 계획 이후 4년이라는 시간을 단축시킬 수 있을까? 단축된다고 하더라도 서울시에서 단독재개발로 확정하여 기본계획을 변경할까? 그럼 통합재개발에만 30층으로 규제를 풀어준건 왜 일까? 여러가지 의문점이 들기는 한다. 이러한 부분은 서울시 심의에 의한 부분이기에 단정지어 '이건 이렇다 저건 저렇다.' 말 할 수 는 없는 부분이다. 심의위원들이 뭐라고 할줄알고? 19년도 보류결정을 단독측이라고 예상이나 했겠냔 말이다 ㅎㅎ 당연히 될 줄 알았겠지.
 
물론 19년도 회의 내용을 보면 대충 방향은 예측할 수 있다. [정보공개 요청으로 회의자료를 입수한 상태인데, 하필 사무실에 자료를 두고와서... 나중에 사무실에 다시 들어가면 이 부분은 자료를 보고 정확하게 수정하도록 하겠다.]
 

반면에 통합재개발(또는 단독재개발)은 기본계획의 변경이 필요하지 않다.

이미 지구단위계획 상 통합재개발의 구역이 지정되어있고, 그대로 따르기만 하면 되니까. 이런 부분에서 상당한 기간을 단축시킬 수 있다는게 내 생각이다. 간단하게 이미지로 표현해보자면 아래 이미지와 같다.

 
위와같이 정비구역 지정이 되는 시작단계부터 몇년간의 차이가 발생 될 것이라는거다.
단독측에서는 추진위가 구성되어있기에 빠르게 갈 수 있다는 논리를 펼치는데, 정비구역 지정만 되면 사실 추진위 구성은 시간이 끌리는 일이 아니다. 통합재개발의 사업내용상(주민제안방식) 정비구역 지정 시 이미 동의율(60% 이상)이 만족되었기 때문이다. (추진위 구성 동의율은 50%)
 
결국 시간이 얼마나 오래걸릴지는 정비구역 지정 전 기본계획 변경에 걸리는 행정적 시간소요에 달렸다고 보는데, 위에서 봤듯이 15년도에는 작성하고 제안만 하는데 4년이 걸렸다. 혹시나 4년 걸려서 진행했다 손 치더라도, 심의에서 부결나면 완전 처음부터 다시 해야하는거고... 이거 감당가능하냐...? 자칫 잘못하면 잃어버린 17년이 잃어버린 27년이 될수도 있다.
(기본계획 수립이 10년 단위니까. 5년마다 타당성 검토고. 그 안에 할수도 있지만 이건 의지 문제니...)
 
애초에 기본계획 변경이 필요없는, 지구단위계획과 일치하는 통합재개발로 가는게 맞지 않겠는가 하는 생각이다.
빠르게 가고싶다면 말이다.
 
아! 그리고 하나 더, 2015 지구단위 세부추진계획에 따르면 어차피 후암1구역 정비예정구역 변경 후 "추진위 재구성"이 계획이였다. 그들이 주장하는 정비예정구역 추진위의 존제에 따른 이점도, 정비구역 추진위로 재구성 할거면 이점이라고 할 순 없다. (다시만들거란 소리니까. / 위에 "세부추진계획" 이미지 참조.)

후암1구역 추진위 홍보내용 중 발췌 / 일전과 동일한 절차로 4-1로 바꾸겠다? 몇년이 걸려서 바꾸려고 시도하다 보류당한지 모르시고 하는 얘긴가...?

 

3. 단독주택재건축은 삭제된 법이다.

마지막 3단락이다.
단독주택재건축은 2014년도에 삭제되었다. 단서조항으로 이미 추진된 사업장에서는 계속 추진이 가능한 것으로 되어있다. [부칙(법률 제11293호, 2012.2.1) 제3조] 그렇기에 후암1구역이 여직 살아있는 것이다. 그러나 정비예정구역으로서 살아있는 것 이지, 4-1로 변경에 대한 내용은 아니다. 현재법에 따라 기본계획을 변경 시 과거법 적용에 관련된 실무적 문제인데… 실무진들의 고민이니 지금 내가 왈가왈부 할건 아닌거같다.
 
그럼 정비예정구역 후암1구역이 지구단위계획에 따른 4-1로 변경이 가능할까? 아래와 같은 판례가 있다.

대법원 2013.9.12 선고 2011두31284 판결

 
판결의 내용에 따르면

각각의 위치와, 면적, 토지등소유자 및 동의자 수의 비교, 정비사업계획이 변경되는 내용과 정도, 정비구역 지정경위 등을 종합적으로 고려하여 새로운 정비구역에서 정비사업을 계속 추진하는 것이 도저히 어렵다고 보여 목적달성이 사실상 불가능하다고 인정되는 경우에 한하여 실효된다.

 
그럼 위 내용에서 고려해야할 내용을 한번 보자면, 1) 위치와 면적 2) 토소자 및 동의자 수 비교 3) 사업계획 변경내용과 정도 4) 정비구역 지정경위 이다.
하나씩 살펴보자,
 
1) 위치 : 유사, 면적 : 33% 이상 변경(도정법에 따른 중대변경사항, 정비예정구역 20% 이상 변경)  
2) 토소자 : 많은 손바뀜으로 기존 토소자의 50% 가량 변경, 동의자 : 당연 다수 변경[통합재개발 찬성자 다수 증가, 전체주민의 약 25% 추진위 해산동의(지속 증가 중), 즉, 조합설립에 필요한 토소자 75% 동의 불가]
3) 사업계획 변경 : 기존 단독주택재건축 법령 삭제
4) 정비구역 지정경위 : 부정형에서 정형으로 변경하여 사업성 개선 필요, 주변 노후주택 개발을 위한 통합재개발 제안
 
2015년도 지구단위계획에서 추진위를 재구성하겠다는 세부추진계획을 세운건 위와같은 이유를 준용해서 그런게 아닐까?
 
이 외에도 아래와 같은 판결도 있다.

"추진위원회 승인 이후 정비(예정)구역의 확대로 인하여 종전 사업예정구역과 확정된 사업예정구역의 동일성이 인정되지 않은 경우 종전 추진위원회는 확대된 사업예정구역 전체의 토지등소유자를 대상으로 추진위원회 변경동의서를 징구한 후 시장·군수로부터 추진위원회 변경승인을 받아야 할 것이다"
(서울고등법원 2011.4.13 선고, 2010누26034 판결)

 
 결국 종합해보자면 후암1구역으로 구역변경 없이 진행 되는 것은 가능하나 고민거리는 있다. 정도로 마무리 해보겠다.

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자 그럼 소개는 이쯤 하고. 결론을 내보자.
글이 길어지니 집중이 안된다...
 
위 3가지 내용을 종합해보자면
후암1구역 추진위가 4-1로 변경되어 단독재건축을 이어나가기 위해서는 기본계획 변경이라는 행정적 절차를 밟아야 한다는 사실이 명백하고, 그 기본계획 변경이라는 절차가 매우 다양한 요소를 고려하여야 하다보니 일반적으로 단기간 내 끝나는 경우가 없다는 점을 미루어보았을 때, 정비구역 지정 전부터 장기간의 사업지연이 우려되는 단독주택재건축보다 서울시에서 공람한 구역계에 맞춰 정비사업을 시작하는 것이 월등히 빠른 사업이 가능하다는 결론을 내릴 수 있겠다.
 
즉 통합재개발을 원하는 사람들이나 4-1구역 단독개발을 원하는 사람들이나, 죽은 아들 불알만지기 하지 말고, 후암1 정비예정구역을 해산시키고 서울시가 정해준 구역대로 가는것이 가장 빠른 개발을 하는 방법이라는 뜻이다.
 
정비사업을 하려는자 허가청과 싸우지 말지어다!