'재건축초과이익환수제 계산기'를 통한 우리구역 재초환비용 계산해보기(feat. 한국부동산원)

얼마전에 기사 하나를 보았다.
 
https://cafe.naver.com/huamdong1004/33?tc=shared_link

재건축초과이익환수제 개정안 시행 코 앞...

 
관련된 내용은 링크를 들어가서 보면 될 것 같고.
중요한건 재건축초과이익환수제 예상비용을 제출하게 바뀐다는내용이다.
 
조선비즈 취재에 따르면 3.27 부터 재초환 적용단지는
예상치를 국세청에 제출해야한다고 한다.
 
그 예상치를 구하려면 한국부동산원에서
제공하고있는 공개계산기를 사용하라는 얘기이다.
 

한국부동산원 재초환계산기

 

는 사실 아니다.
 
한국부동산원에 들어가보면 아주 간편하게
'여기다 요거저거 집어넣으면 재초환 금액 나옵니다~'
이렇게 친절하게 안해뒀다.
 
그냥 "정상주택가격상승률 자동계산기"를 제공해줬을 뿐이다. 
 

 
하여간 계산기라고 준게 엑셀파일이니 너무 기대하지는 마시라.

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우리동네 재초환 얼만지 계산해보자

 

그래도 도움을 줬으니 한번 써먹어보겠다.
궁금하기도 하고.
 
재초환 금액을 계산하는 공식은 공개되어있다.
 
[종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액+정상주택가격상승분+개발비용] x 부과율
부과율을 제외한 앞에부분을 계산하면 초과이익인거고 거기에 평균이익에 따른 부과율을 곱하는 것이다. 

지금보니 종료시점 주택가액이나, 개시시점 주택가액이나, 개발비용은 알수가 없구나... 부과율이야 금액에 따라 %가 정해져있는거고. 그래서 정상주택가격상승분만 알려주나보다.

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재초환 금액 예상치

 
한번 가정으로 구해보자.

분명 실제 금액이랑은 틀릴거다.
명심!!

 [종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액+정상주택가격상승분+개발비용] x 부과율

1.  종료시점 주택가액은 "삼조사천이백억원(3,420,000,000,000)"  

종료시점 주택가액은 모른다.
미래에 가격이 얼마일지 어떻게 알까?

통합카페에 보면 '한남5구역 조합원 분양가' 예상치 올려놓은게 있다.
https://cafe.naver.com/huamdong1004/34

후암동 457 통합개발 : 네이버 카페

 
거기에 59타입이 조분가 13억, 84타입이 17억 정도로 나왔는데, 그걸 기준으로 했다.
조분가가 저정도니까 일분가는 조금 더 비싸다고 가정하고 59타입이 일분가 15억, 84타입이 20억해서 평균 18억 정도로 했다. 세대수는 1900세대로.
임대 등 소액요건을 감안하지 않는대신 시간의 흐름에따른 공사비 상승도 가정 안했다.
 

2. 개시시점 주택가액은 "이조이천칠십오억원(2,275,000,000,000)"

 
개시시점 주택가액은 알수가 없다.
이건 실제로 감정평가가 진행되어야만 총액을 알 수 있다보니...
비싼분은 백억대도 있고 작은분은 몇억대도 있고
물론 소지분자가 훨씬 많을 것이다
그치만 객관적으로 정리된 자료가 있을리 만무하고.
이후 약식이지만 감평을 하고나면 좀 정확하겠지.
 
그래서 생각을 해봤는데, 4-1구역 사업지가 11만 제곱미터니까. 평으로 따지면 한 3만5천평 정도 된다.
 
한평당 대략 5천으로 본다면
땅 값만 일조칠천오백억원(1,750,000,000,000)
건물가치도 땅값의 1/3정도 쳐준다면
오천오백이십억원(525,000,000,000)
 
그러면 이조이천칠십오억원(2,275,000,000,000)

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3. 정상주택가격상승분은 상승금액은
"육백팔십이억오천만원(68,250,000,000)"

이것도 기준일자가 안정해져서 정확하게 알 수 없다.
국가가 고시한 정기예금이자율(3.5%)로 하거나
상승율이 그 이상이라면 상승율로 하라고 되어있는데
부동산원에서 제공한 계산기를 통해
임의 계산해본결과 용산의 정상주택가격상승율이 별로 높지않더라. 정기예금이자율이 더 높다.

아파트면 다를거같은데, 단독주택재건축이니 주택으로 계산했고, 그래서 그냥 정기예금이자율로 했다.

부동산원 제공 엑셀파일에 기대값을 넣은 결과 상승율이 0.974% 였다.

 
 

4. 개발비용 "일조원(1,000,000,000,000)"

 
알수없는거 투성이다
이러니 이 계산이 신뢰성이 있는건지...
조합이 결성되고 정말 어느정도 예측이 되어야 나올 수 있는 계산이다.
 
하여간 이왕한거 계속 해보겠다.
 
개발비용의 대부분은 공사비 등이다.
"집코노미"라는 플랫폼에서 '서울 정비사업 공사비 전수조사' 한 자료가 있어서 사용했다.
 
아래 링크를 누르면 다운로드 사이트로 가진다.

집코노미 부동산 | 한국경제

받아서 열어보시면 아래처럼 공사비를 쫙~~ 정리해두셨다. 고생하셨겠다 싶었고. 좋은자료 활용하겠다.

집코노미에서 제공한 자료 [2015~2024 재개발/재건축 공사비 전수조사]

 
4-1구역과 비슷하게 연면적이 한 11~12만 정도되는
지역을 보니 2~3천억 정도 공사비가 들었더라

요즘 공사비 천만원 얘기를 하는데… 되게 싸게 잘 했네

근데 개발비용이 공사비만 있는게 아니고, 재초환 특별법 제11조에 따른걸 다 감안해야하니 쓸돈은 보수적으로 가야한다. 3천억에 3배 보고. 9000억원… 아냐 그냥 1조원으로 간다.

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재건축초과이익 결과값
 
[종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액+정상주택가격상승분+개발비용] 
3,420,000,000,000 - ( 2,275,000,000,000 + 68,250,000,000+ 1,000,000,000,000)
= 칠천육백칠십오억원(76,750,000,000)
 
조합원이 1100명 이라고 했으니까, 조합원 1명 당 약 7억원 수익이라고 볼 수 있다.
 
재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조에 따라
1인당 평균이익이 2.8억 초과로,
부과율은 아래 식과 같다.

(50,000,000 x 1100) + (210,000,000  x  1100) = 이천팔백육십억원(2,860,000,000,000)

그럼 조합원당 평균 2.6억씩 이라는 계산이다.

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앞에서도 계속 말 했듯이...
이 계산은 그냥 완전 나의 뇌피셜입니다.

계산에 근거라고는 식 밖에 없고
식에 들어가는 수치는 가정일뿐입니다.

수치를 정확히 예상해보려 했으니
그나마 어떻게 받아드리실지 모르지만

정확히 말 하자면 이 포스팅에서 얻어가실건
“후암동 4-1구역 재초환 2.6억이래!!” 가 아니라
재초환금액을 어떻게 구하는지 일 것입니다.
 
제 계산이 터무니없다고 느껴지면
원하는 값을 넣어 계산해보시길!