서계동 재개발 관련 내용으로 본 서후암 특계4구역 통합개발

후암특계4구역 재개발, 조감도로보는 통합재개발과 분리(단독)개발의 차이 - https://moneydre.tistory.com/m/255

후암특계4구역 재개발, 조감도로보는 통합재개발과 분리(단독)개발의 차이

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https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0007330055

'서울역 인근' 알짜땅 용산 서계동…최고 39층 2700세대로 개발

기사 내용은 한번 들어가서 보시면 좋겠다.
기사를 그대로 퍼오는건 글 쓰신 기자님께도 좋은건 아닐테니 읽고난 소감… 독후감인가?

써보겠다.

서울시 발표, 서계동 통합 재개발

2.1일 서울시에서 청파동 주민센터에 주민들을 모아놓고 신통기획(안) 주민설명회를 개최했다고 한다.
서계동 33번지 주택정비형 재개발이라고 한다.
2030년 용산국제업무지구 준공에 맞춰 멋진 주거단지로 탈바꿈 한다는 서울시의원의 말이 있었다고한다.
(우리도 신통접수하고나면 해주겠지…?)

서울역 좌우측 재개발지역 두군데를 표시해봤다.

좌측상단의 동그라미가 기사에 나온 서계동 33번지 일대이고 우측하단의 동그라미가 서후암 특계구역이다.

기사의 내용대로라면 서계동재개발은 39층에 2,700세대 정도로 될 것이라고 한다.

1.20일에 있었던 “후암동 특계4구역 제2차 사업설명회”에서 예시건 대표님이 말씀하셨던 주변개발지역의 예시중 하나가 이거다.

인근의 개발지역을 보면 상당히 많은수가 고층으로 지어지고있기때문에 후암동만 18층 아파트로 가면 면이 안서는게 맞는거 같다. 후암동도 고층아파트로 가야지.

옆에 동자동도 40층 가고 서계동도 39층 간다는데 우리는 18층 가면… 원래 가치는 상대적인거랬다.

후암동 특계4구역 통합개발 2차 사업설명회 자료 중

대표님의 자료에선 29층 2,500세대라고 표현하셨는데 결국 결정은 39층에 2,700세대로 결정되었나보다.

역시 정비사업은 사업진행중에 더 좋아지는게 맞는것 같다. 수익성을 찾는 주민들의 노력이 반영된 결과지않나 싶다.

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후암동 특계4구역 제2차 사업설명회 자료

후암특계4구역 통합개발 2차 설명회 요약본.pdf

1.63MB

사업설명회 원본(1시간)

사업설명회 요약편집본(10분)

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기사 내용을 보면 서계동 통합개발에 대한 내용을 자세히 알 수 있는데, 우리 구역과 상당히 많은게 닮아있다는걸 알 수 있다.

일단 구역이 통합되었다는 점, 노후도가 87.2%로 높다는 점, 구릉지가 있어 불편함이 있다는 점 등이다.
(더 자세한 내용은 기사에 들어가서 보시기 바란다.)

그래서 서울시에선 이 비슷한 사업구역이 어떻게 개발된다고 설명을 했느냐?

서울시 개발내용 설명

1. 종상향 시켜줬다.

1종,2종(7층)에서 2종,3종,준주거로 상향시켜줬다. 이유는 주변 개발 여건 변화 및 사업 실현성 등을 고려했다고 한다.

서후암은 이번 용산구 공람안에서 통합하여 개발하면 원래 1종,2종(7층)이였는데 2종으로 종상향 한다고 했다. 비슷하지않은가? (단독은 종상향 없고)

우리 사업설명회에서 서울시 심의위원님의 말은 어땠는가? 역세권 반경 250m~500m 사이에 후암특계4구역이 들어오는데

우리대상지 인근 역과의 거리

우리구역은 역이 인접해있기에 분명 사업이 진행됨에 따라 종상향이 추가로 이뤄질 수 있고, 용적율도 추가로 더 받을 수 있다는 설명이 있으셨다. (단독개발은 종상향이 없다고 구청에서 이미 못박았고.)

그 예시가 서계동 통합개발이 아닌가하는 생각이다.

2. 용적율 상향의 씨앗을 심었다.

서계동 통합개발 설명회에서 서울시는 ‘2030 도시 및 주거환경정비계획’을 수립 중 이고 그 내용을 적용 할 것이라고 밝혔다.

동시에 현재는 최대 260%의 용적율로 계산한 것 이지만 기본계획이 바뀌면 최대 300% 까지 상향용적율을 적용할 것을 “약속”한다 라고 했다.(기사내용 참조)

서울시 공무원이 공적인 자리에서 약속이라는 표현을 했다는건 분명히 하겠단 소리다. 그럼 서계동은 주고 후암동은 안줄 수 있을까?

아무래도 ‘2030 도시 및 주거환경정비계획’을 예의주시 해야겠다는 생각이 든다.

3. 우리에겐 어떤 희망을 준것인가?

이렇게 층수와 상한용적율을 늘려주면 당연히 우리 특계4구역에도 큰 호재가 아닐 수 없다. 통합개발 사업성이 높아지는 소리가 여기까지 들린다.

단독개발은 더 어려워졌고.

1.20 제2차 사업설명회의 내용을 참조해보자면

단독개발시 240%도 이렇게 빽빽한데 300%? 감당가능?

단독개발은 층수제한이나 동간거리가 너무 짧은 문제점이 있어서 추가용적율 활용이 제한적이란 얘길 하셨다.

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지금은 가설계라 교회부지 공원부지, 고도문제, 상점배치, 방향 및 특화설계 등 다양하게 검토하여야하는 내용들이 안들어갔지만, 실제로 설계할 때에는 그런 내용들이 들어가야 하다보니 아무래도 더 빽빽하지않을까 한다. 개인적인 생각!!

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용적율을 높여줘도 그 높아진 용적율을 찾아먹으려면 안그래도 동간거리가 20m도 안나오는 곳이 있는 고밀도 닭장건축인데(평균 23m, 바로 위 도시건축심의위원님의 자료를 참고하시라.) 더 빽빽해져서 삶의 질이 너무 떨어질 것 이라는거다.

즉, 수익이 제한된다는걸 의미한다.

통합개발시 우월한 충고로 단지가 쾌적하다, 늘어난 용적율 300%도 감당 가능하다. 더 줘도 감당할 수 있을 것 같은데.

그에비해 통합개발은 높은 층고와  넓은 동간거리가 있기때문에 용적율을 받으면 받을수록 좋다. (동간거리 평균이 65m이다.)

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노 저을 시기가 다가오고 있다.

서울시에서 발표한 서계동 통합개발 내용을 보며 우리 후암동 특계4구역도 점점 물이 차오르고있다는게 느껴지고 있다. 인근지역의 개발이 가시화 될 때마다 우리도 빠르게 갈 수 있다는 확신이 생긴다.

정비사업은 타이밍 이랬다. 긴 인고의 시간을 견뎠으니 이번 타이밍에 합심하여 빠르게 진행해보자!