후암특계 4-1구역 소유주라면 어떤 선택을 해야하는가.

후암특계4구역 재개발, 조감도로보는 통합재개발과 분리(단독)개발의 차이 - https://moneydre.tistory.com/m/255

후암특계4구역 재개발, 조감도로보는 통합재개발과 분리(단독)개발의 차이

일반분양 차이로 본 후암특계4구역에 대한 생각 - https://moneydre.tistory.com/m/238

일반분양 차이로 본 후암특계4구역에 대한 생각

후암 특계4구역이 급물살을 맞을 때가 다가오고있다.
곧 이지만, 그간 기다리기 지루하여 글을 써본다.

몇몇분들이 개인적으로 여러번 얘길 하셨다.
4-1구역을 설득해야한다고 한다.
우리를 끌어당길 매력적인 제안을 해보라고 한다.
추진위에게도, 추준위에게도…
다 같은 주민인데 뭐라도 된것처럼 ‘우리가 동의 안하면 어차피 아무도 못가!’ 식이다.
그치… 동의안하면 너도 나도 그 사람도 못가는거는 맞고, 근데 어쩌겠나? 목마른 사람이 우물 파는거다.

그리고 우물을 파는 입장에선 맞는 말인게

4-1구역은 키맨이다.

인정하고 가야한다. 4-1구역 사람들은 선택권이 있다.
모두가 그런건 아니고, 4-1구역 내 “후암1구역 단독주택재건축 구역”에 있는 사람만 그렇다. 왜?

노란색 부분이 후암1구역 단독주택재건축 구역(정비사업정보몽땅)

 
“후암1구역 단독주택재건축” 구역의 소유자들은 단독주택재건축으로 갈수도 있고, 단독재개발로 갈수도 있고, 통합개발로 갈수도 있기 때문이다. 선택지가 좀 더 많다.

현재 공람의 4-1구역에 포함되어있더라도 위의 노란색구역에 해당이 안된다면 단독주택재건축에는 해당되지 않는다.
(자신이 단독주택재건축 구역의 소유자인지 잘 살펴보기 바란다.)

무산된 구역계 변경구역(붉은색 실선 내)

 

“후암1구역 단독주택재건축 추진위”(이하 단독재건축추진위)측에서 좀 더 정형화된 구역으로 변경하고자 2019년에 구역계변경을 시도하였으나 서울시에서 “보류”를 받아 무산되었다. 그 결과 아직 위의 말머리 구역 그대로 구역계가 지정되어있다.

“단독재건축추진위”가 기존구역계 그대로 동의율을 채워 조합을 설립하면 정비사업이 진행될 순 있겠지만, 구역을 자세히 살펴보면, 구역 좌측이 현재 특계3구역으로 공람 된 상태라(준주거, 일반상업지역으로 종상향, 높이 100m를 이번 공람에서 보장받았다.) 비교적 사업성이 나쁜 단독구역재건축에 동의할리가 없다. 동의율을 채우기 어렵단 얘기다.

좌측을 제외한 나머지 부분은 후암1구역 단독주택재건축이냐, 4-1구역 단독재개발이냐, 4구역 통합개발이냐 선택의 기로에 놓여있다.

면적으로 보면 조합원은 약 600세대정도로 유추할 수 있는데, 이 인원은 4-1구역 단독개발 1,100세대의 약 55%, 4구역 통합개발 1,500세대의 40% 가량을 차지하기에

부동산플래닛을 통한 구역별 면적과 세대수 검증(건축불가면적 제외)

 
단독이던 통합이던 여기 소유주들의 동의 없이는, 개발에 필요한 동의율을 만족시킬 수 없다. 그래서 이 구역의 소유주들은 키맨이다.

왜 선택을 망설이는가?

“날 설득해봐라.” 라는건 “난 어느게 좋은지 모르겠다.” 로 번역 할 수 있다. 3가지 선택 중 어느게 가장 큰 수익을, 주거의 안전성을 안겨줄까? 모르겠단거다.

왜 모를까? 부터 시작하는게 맞는것 같다.

정비사업이란 ‘삶의 질’ 개선을 전제로 ‘최대의 수익성’을 노리고 진행된다.
낡은 노후빌라에서 신축아파트가 되는것이니 삶의 질은 어떻든 개선되는 것 이고, 사실 수익성이 가장 큰 관건이다.
정비사업을 진행함에 있어 빠른 개발과 높은 분양가가 우선시되는 이유다.

용산구가 얘기했듯이 현재의 후암동은 무엇하나 확정된것이 없다. “후암동 특별계획구역은 사업방식을 별도로 지정하지 않아, 주민이 원하는 사업방식으로 개발 가능합니다.“ 인 상태다. 심지어 이번 공람(안)도 그저 (안) 일 뿐이다.

그렇다보니 사업이 어떻게 진행될지 알 수 없고, 가능성만 열려있는 상태라고 볼 수 있다.

이런 상태에서는 정확한 사업성을 따지는 것은 불가능하다. 어떻게 될줄 알고?

두번째 질의 우리구역은 어떻게 개발되나요? 참조

현재 미래비전을 제시 해야하는 "단독재건축추진위"측은 위원장 사퇴와 위원수 정원을 충족하지 못해 파행과 분란, 기망행위가 만연하고, 가장 중요하게는 실력이 없다.

주민선동을 위해 “갈월동 역세권 재개발사업”(특계5구역, 구6획지)은 사업성 없는 개발이라고 설명회에서 공개적으로 헛소리를 하다가 특계5구역과 불화를 일으킨 일화는 유명하다.

2023.11.11 단독측 설명회 자료, 이런 자료가 검증없이 설명회에?

그렇다고 재깍 통합개발로 돌아서자니,

“그래도 추진위 구성이 어디냐…” 하는 생각도 있고, 추진위에서 얘기하는 ‘한남더힐과 같은 저층 구릉지 명품아파트’라는 꿈, 역에서 먼 곳으로 배정받을 수도 있다는 걱정, 상가가 많아지니 보상이 늘어난다는 얘기, 종교시설이 늘어나는 걱정, 학교가 포함되며 개발지연이 될 수도 있다는 걱정이 든다.

그럼 단독재개발로 가볼까…?
근데 누가? 누가 총대를 맬 것이냐? 누가 고양이 목에 방울을 달기 시작하겠느냐? 누가 우물을 파기 시작할지? 내가 해야 시작하겠는데…

하기도 싫고, 모르니 나한테 이득이, 수익이 날지에 대한 확신이 안선다. 그래서 움직이지 않는다. 확실하지 않으니.

삶이 바쁘기도 하고~

그럼 하나씩 자세히 알아보자

알아야 선택 할 수 있다. 어느게 나한테 이득이 될까?

일반분양 세대수가 1,800세대나 차이난다는 가장 큰 이유만으로도 통합을 선택해야겠지만, 그건 뒤에 얘기하고 다른걸 먼저 생각해보자.

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건축사님의 가설계를 통한 단독vs통합 세대수 산정결과

 
위 가설계 결과에 대한 자세한 설명은 아래 영상을 확인하기 바란다. 17:09초 부터 해당 내용이다.

후암동 특계4구역 통합개발 1차 설명회(편집본)

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1. 한남더힐의 꿈?

여기부터  단독재건축추진위가 황당한 얘기를 한다는 걸 알 수 있다. 구릉지에 지으면 다 한남더힐인게 아니다.

말도안되는 수익을 제시하면 일단 의심부터 하랬다.

한남더힐 전경(호갱노노)

한남더힐은 조합원 1명의 사업이였다.

조합원이 1,100명인 사업과는 시작부터가 다르다.
게다가 용적률 120% 밖에 안되면서 주력평형이 85평형인 대지지분이 엄청난 고급 아파트단지이다.
개발시의 잡음이나, 분담금, 조합원 니즈를 맞추는것 부터 1명 VS 1,100명은 ‘넘사벽’인 것이다.

4-1의 약 60%를 차지하는 다세대주택은 대부분이 대지지분 10평 안팎으로 추정된다. 12평 정도로 가정하고 한남더힐에 대입하면 용적률이 120%니까, 한 15평짜리로 재건축하는 아파트인거다. 근데 이걸 25평, 좀 크게는 65평이나 70, 80평형대를 주겠다?

4-1구역의 건축가능면적은 96,000㎡ 정도, 국평(2, 30평형대)위주로 지어도 1,900세대가 나오는 공간에 주력평형 80평대로 건설하면, 조합원들 1,100명에게 나눠줄 세대는 과연 나올까? 1:1재건축도 아니고… 배정할 세대가 없어서 현금청산자가 안나오면 다행이다.

그렇다고 세대를 늘리자니 주력평형은 작아질 수 밖에없고, 분담금 걱정에 평형 줄인 초고급아파트라는 괴상한 네임을 가지게될거다. 는 한남더힐이 될 수 없다.

그 꿈은 분담금 폭탄으로 돌아올 것이다. 원주민이 쫒겨나는 개발사업이란걸 이걸두고 하는 말 이다.

끝장나는 고급화전략은 끝장나는 사업성이 받쳐줘야하는데 단독은 불가능한 수준이라고 생각한다.

용적율 120% 이런 꿈같은 얘기 그만하고,
250 ~ 300% 사이를 받아 사업성 좋고, 세대수도 너무 과밀하지 않게 동간거리 넓혀 건폐율도 15% 정도로 유지해주고, 거기에 조그마한 동산공원같은거 만들면서 고급화된 커뮤니티센터에 조경에 힘 쓰고, 30층 높이에 스카이라운지 올려두고, 조금 더 남는걸로 마감재나 시설들 업그레이드 하는거면 그게 현실적인 명품단지이다.

우리에게 와닿는 미래상은 한남더힐이 아니라, 아크로리버파크나 원베일리, 아너힐즈와 같은 프리미엄 대단지 아파트들 일 것이다. 그리고 세대수가 많아질수록 고급커뮤니티를 저렴하게 이용할 수 있다.

꿈은 꿈으로, 현실은 우리 앞에서 선택을 강요하고있다. 현혹당하지 말자.
 

2. 서울역 가까운 곳에 배정받고 싶다.

 

단독으로 개발하면 그 면적이 좁고 어쩌고 그런건 잘 모르겠고, 지하철역과 멀리 떨어져있는 4-2, 4-3구역으로 배정받을 걱정은 없는것이 아닌가? 역세권의 프리미엄을 누리고싶은데, 잘못 배정받아 역에서 멀어지면 난 손해라고 생각한다. 는 분이 계실 수 있다.
 
거리를 한번 재보자

네이버지도 거리재기를 통한 거리 측정

 
4-1구역 중 역에서 가장 먼 곳(좌측 이미지)은 서울역에서는 527m, 숙대입구역에서는 478m 떨어져있다.
통합개발 시 가장 멀리 떨어진 곳(우측이미지)도 찍어보았다. 서울역에서는 593m, 숙대입구에서는 576m 떨어져있다.

 

두개를 평균내어 생각해보자면 4-1 단독으로 진행될 때에는 약 500m 정도 걸어가면 지하철역 입구에 도달할 수 있고.통합개발 시에는 약 580m 정도 걸어간다면 지하철역 입구에 도달할 수 있을 것이다. 80m 차이?

이건 사실 거의 장난이고, 실제로는 이 부분은 특화설계로 해결이 되는 부분이다.

다양한 사람이 모여 진행되는 정비사업이다보니, 다양한 사람의 취향이 있다.

용산공원 뷰를 바라보고 싶은 사람, 남산뷰를 보고싶은 사람, 시티뷰를 보고싶은 사람, 서울역에 가깝고 싶은 사람, 숙대입구역에 가깝고 싶은 사람 단지 가운데 공원이나 조경이 가장 좋은 쪽에 배정받고 싶은 사람, 상가동쪽에 배정받고싶은 사람, 학교 근처에 살고싶은사람, 30층에 살고싶은 사람, 15층에 살고싶은 사람, 1층을 배정받고 싶은 사람…

모든 취향을 만족시킬 순 없는거고, 보통의 사람들이라면 그래 이정도면 나쁘지 않다 싶은 기준들이 있을거다.

조합원은 우선권이 있다는걸 잊지말라.

그럼 조합원들이 이정도면 나쁘지 않다 싶을 곳을 먼저 선점하게한다면 위의 걱정들은 사라지지않을까?

예를들어 가장 선호도가 좋은 2,30평형대를 역 근처에 배치함으로서 대부분의 조합원이 2,30평대를 선택했을 때 역 인근으로 배정받게 설계하고.

대중교통과 크게 연관이 없는 분들이나 대형평형을 위한 팬트하우스, 용산공원 뷰가 나오는, 남산뷰가 나올 그런 곳(예를들어 4-3구역 인근이나 4-2구역 쪽 이겠다.)으로 배치를 하는 등 조합원들에게 최대한 이익이되는 설계를 하면 되는 것 이다.

설계의 폭이 단독과 통합 중 어느곳이 더 넓을지는 대지면적만 봐도 알 수 있다. 약 1.5배 이상 차이나는 대지면적에 평지와 구릉지가 혼합되어 다양한 디자인을 할 수 있는 통합, 면적은 작고 구릉지가 대부분 이여서 빡빡하게 개발해도 용적율 200%도 채우기 힘든 단독개발.

오히려 내가 원하는 곳으로 가고싶다면 다양한 특화설계가 가능한 통합으로 가야한다. 그래야 내가 원하는 곳으로 배정받는 설계를 하기가 더 쉽다는 것 이다.

증가세대수 대비 조합원이 적으니 상대적 경쟁률도 낮아지기도 하고~ 그렇게 배정문제가 해결된다면 당연히 수익성이 높은 통합으로 가는게 나에겐 이득일 것 이다.

 

3. 교회는 어떻게 할건데?

구글맵을 통해 대략적으로 구역을 그려봤다. 오차가 있는건 이해해주십사 부탁드린다.

통합을 하면 교회가 2개 늘어난다…
뭐 몇십개 늘어나는것도 아니고 2개 늘어난다. 단독구역에 이미 4개가 있고, 4-2와 4-3을 합치면서 2개가 늘어난다.
그래서 교회가 총 6개 있다.
 
통합하며 늘어나는 2개의 교회에 대해서 걱정이 되는건 이해한다.
 
"단독구역에 있는 4개의 교회도 어떨지 걱정인데, 거기에 2개가 더 추가가 된다고? 그 추가된 2개의 교회가 어떤 곳인 줄 알고?"
 
이럴 수 있는거지.

교회에 대한 두려움은 서울 성북구 장위동에 위치한 사랑제일교회로 부터 시작된다.

위의 이미지를 누르면 나무위키 사랑제일교회 항목으로 이동합니다.(사진도 나무위키 출처)

https://m.blog.naver.com/cauche/223098943933

장위10구역, 사랑제일교회 빼고 재개발 결정 (ft. 알박기 망해쓰요~)

타 블로거의 링크도 첨부해본다.

사랑제일교회가 전국구로 유명해진건 당연히 저들이 유별나고 특별했기 때문이지만… 특계4구역에 있는 교회들이 그러지 말란 법은 없다. 혹시나, 만약에, 그럴수도 있는거지.

근데 그건 통합개발할 때 늘어나는 2개의 교회만 그런건 아니고 기존 단독쪽에 있는 4개의 교회도 마찬가지이다.

이게 무슨말이냐? "가능성" 이라는거다.
 
우리 후암특계에 있는 6개의 교회 중 어디가 사랑제일교회같은 악마가 될 것인가? 알 수 있는 사람?

4-1구역에 있는 동성교회가? 용산교회가? 아니면 4-2에 후암교회가? 6개 교회 전부가 담합해서 다 악마같이 굴수도 있는거고, 다들 별 탈 없이 동의 해줄수도 있는 것이다.
 
단독이던 통합이던 교회가 악마같이 구는건 '그럴수도 있다.' 지만, 단독보다 통합개발의 수익성이 더 높은건 확정이다.
 
이건 선택에 달렸다. 더이상의 첨언은 필요 없다.

천하의 아귀가 왜이리 혓바닥이 길어?

혹시 해당 교회에 다니고 있는 신도분들이 계시다면 오해하지 않으셨으면 좋겠다.
 
 

4. 상가들은?

 

후암시장으로 올라가는 길 전경

 
4-1구역이라고 상가가 없는것이 아니다.
오히려 절대값으로 보자면 더 많다.
 
삼광초등학교 쪽에서 후암시장쪽으로 올라가는 그 길을 보면 있는 상가길을 보면 대략 그렇구나 싶기는 할 것이다. 한강대로104길 쪽 상가들도 그렇고.

설명회 당시 조사했던 구역별분석 자료, 통합시 근생 등의 비율이 9.2%로 줄어든다. 부동산플래닛 유료자료.

 
일반적으로 상가가 문제가 된다고 느끼는 부분은(위에 말한 교회와도 비슷한 내용인데) 보상때문에 그렇다.

보상안이 맘에 안들면 상가부분의 권리자들은 반발 할 수 밖에 없으니 사업이 잘 진행될리가… 단독주택재건축이 법적으로 보상안을 안줘도 된다고하지만, 결국 시행할 때 마다 보상을 안주는곳이 없는 이유가 이거다. 내쫒기는 마당에 곱게 나가겠냐는거지. 조금이라도 챙겨주는게 당연한거다.

이것 역시 금전적인 이유가 주라는건데, 보상을 해주는 것 이상으로 우리가 수익이 생긴다면? 해법은 이거라는거다.

통합 시 상가보상 이상으로 우리가 얻는 수익이 많다는 것. 기본적으로 우리 구역은 건축제한지역이라 면적이 넓어질수록 수익성이 좋다는걸 잊지말자.

그리고 통합으로 가면서 얻는 이득은 단지 일반분양이 약 3배가까이 늘어난다는 것만이 아니고, 후암로변을 단지와 접도할 수 있다는 이점이 또 있다.

자잘하게는 단지입구 문주나 조형물 설치에 관련된 내용부터 사업에 직접영향을 미칠 수 있는 교통영향평가라던지, 소로에 둘러쌓이는 단독과 다르게 통합하면 3면이 모두 중로와 접한다. ‘소’짜와 ‘중’짜는 단어부터가 다르다.
 

5. 오케이, 그럼 학교는??

사업지 반경 200m(절대보호구역은 50m)에 학교가 있으면 교육환경영향평가를 받아야한다. 그러니까 먼저 알아야하는건 단독이나 통합이나 똑같이 교육환경영향평가를 받아야한다는 점이다. 통합은 품고있고 단독은 한 20m 떨어져 있으니.

어차피 교육환경영향평가는 똑같이 받는거라면 유리한 쪽을 선택하는게 당연하겠다. 단독주택재건축추진위에서 자꾸 단독쪽은 학교와 관련이 없는 듯 얘기하는데 법을 한번 따져봐야하겠다. 교육환경 보호에 관한 법률을 참고하시라.

https://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=16550983&memberNo=21967255

재개발·재건축 사업의  새로운 장애 요인으로  떠오른 '교육환경영향평가'

https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=31930

정비사업의 학교 재배치 이상과 현실

어느쪽이 유리한지 한번 보자.

통합으로가면 수익이 증가한다는건 더 쓰기 손가락이 아프다. 기본으로 깔고 가겠다.

초등학교를 품은 단지라는 말이 괜히 생긴게 아니다. 사실 4-1구역 입장에선 차도 하나 지나면 바로 초등학교다보니 초등학교를 품나, 초등학교 바로 옆이나 마찬가지라고 느껴질 수 있다.

그렇다보니 초품아에 대한 느낌이 별거 아니게 느껴지겠지만, 자세히 들여다보면 조금씩 눈에 띄는게 있다.

예를들어

통합을 하게되면 붉은 부분의 도로가 필요없다.

위 이미지에 저 붉은 도로부분은 통합시 사라질 예정이다. 저 도로가 있는것은 4-1,-2,-3을 구분하기위해 존재하는 도로니까.

필요가없는걸 두면서 건축면적을 까먹을 필요는 없으니통합시에는 반드시 없애야할 도로이다. 단독으로 가게되면 각 부분을 구분할 필요가 있으니 도로는 필수일 수 밖에 없고.

‘초품아’를 좋아하는 이유가 무었인지 생각해보면 도로를 건너는 곳(단독)과 건너지 않는 곳(통합)의 차이를 알 수 있다. 굳이 나쁜걸 선택할 필요가 있을까?

아이가 없는 세대들도 초품아를 통해 얻을 수 있는 프리미엄은 절대 무시할 수 없다. 눈에 보이지않는 무형의 가치 중 하나 인 것이다. 단지가 젊어지는 효과라던가 요즘처럼 학령인구가 줄어드는 시기에 초등학교 신설은 어렵기에 학교의 존재자체가 유니크하다는 점 등이 있겠다.

보상에 관해 말이 많은데 거주지 인근에 시설 좋은 초등학교가 있다는건 결코 나쁜일이 아니다. 그 보상이 우리에게 얼마나 부담을 안겨주는지가 관건인데, 수익성이 높은 통합으로 가면 그 부담이 훨씬 덜 할 것이다.

그리고 그렇게 하는 보상은 기부채납으로 보고 사업성을 개선시킬 수 있다!

E:초등학교 M:중학교 H:고등학교

인근의 용산 중고가 있기에 어린이집-유치원-초등학교-중학교-고등학교까지 모든걸 한큐에 해결이 가능한 거주지가 될 수있다.

그리고 많은세대가 들어오는 곳 이라면 분명 시간의
경과에 따라 학원가가 형성되게 된다.

이후 동후암 개발이라던가, 철도 지하화를 통한 서울역 동서의 단절이 해결되었을 때, 서계-청파-갈월-후암의 시너지가 있을것이라고 생각된다.