일반분양 숫자차이로 본 후암특계4구역에 대한 수익성을 따져보자
분리개발과 통합개발을 숫자로 알아보자.
조합원이 대략 몇 명인지 기초자료로 위 이미지의를 활용하겠다. 1차 설명회 때 조사했던 자료인데 신뢰성이 어느정도 있다는 판단이다.
후암특계4-1구역 조합원 1100명, 4-2구역 210명, 4-3구역 220명으로 잡아보겠다.
분리개발의 일반분양은 어떨까?
2차 사업설명회에서 전문가분의 설명을 잘 들어보니 더 명확해지는 부분들이 많다. 깊게 생각해볼수록 새로운것도 많고.
이래서 전문가인가 싶다.
본문으로 들어가보겠다.
분리개발에 대한 내용이다.
4-1구역 1900세대, 4-2구역 800세대, 4-3구역 640세대 이다. 가설계고 평형설계를 어떻게하는지에 따라 세대수는 달라지니 지금은 세대수에 중요도를 두지 말라고 하셨지만, 의미전달은 충분할 것 같아 해본다.
아파트의 미래가치는 브랜드가 래미안이냐 사랑으로부영이냐 부터, 공원의 조경은 어떠냐, 커뮤니티는 어떻냐, 평형구성은 어떻냐 등등 많은것이 영향을 끼치지만 그런거 다 제외하고 우리, 지금, 현재, 분담금은 어디가! ‘나’에게 이득일지 부터 한번 보자
“분담금” 이라고 하는건 쉽게말해 아파트를 사기위해 내가 내야 할 돈 이지만, 우리 조합원들에겐 할인가가 적용된다.
게다가!! 일반분양을 통해 수익이 들어오니 또 감액될 수 있고.
조합원 할인가나 종전가치는 뭐 통합이나 단독이나 조건이 크게 다를거같지 않지만, 일반분양에 따른 수익은 확실하게 다르다는 것을 알 수 있다.
분리개발하면 이렇게 된다.
4-1구역 일반분양 관련
조합원 1100 / 건축세대 1900 / 일반분양 700
(임대 5%=100세대로 가정)
그럼 조합원 1명 당 일반분양 0.63분 이다.
4-2구역 일반분양 관련
조합원 210명 / 건축세대 800 / 일반분양 470
(임대 15%=120세대로 가정)
그럼 조합원 1명 당 일반분양이 2.2분 이다.
4-3구역 일반분양 관련
조합원 220명 / 건축세대 640 / 일반분양 340
(임대 15%=100세대로 가정)
그럼 조합원 1명 당 일반분양 1.5분이다.
결론적으로 조합원 대비 일반분양 비율이 4-2가 가장 높다. 당연히 분양분만 봤을 땐 4-2구역의 수익율이 가장 좋다는걸 알 수 있겠다.
통합개발의 일반분양은 어떨까?
통합개발을 보겠다.
아래 이미지를 보면 알겠지만 동간거리 차이에 따른 쾌적성 자체가 다르다. 층고가 높으니 지상공간을 더 많이 활용할 수 있고, 고급화의 첫번째 조건이다.
뭐 근데… 이번 포스팅은 그걸 목적으로 한게 아니니 집증해서 다시 숫자를 보자.
총 세대수는 3884세대로 약 3900세대라고 보자.
실제 개발을 하면 가운데 설계를 변경함에 따라 4000세대가 넘어갈거라는게 전문가들의 공통적인 의견이지만. 일단은 증명된 3900세대로 가겠다.
4구역 통합개발 일반분양 관련
조합원 1500 / 건축세대 3900 / 일반분양 1810
(임대 15% 590세대로 가정)
그럼 조합원 1명 당 일반분양이 1.2분이다.
분리개발을 안하고 통합개발 함으로서 일반분양분 수익율이 개선되는건 4-1구역이겠다.
(분리개발시 일반분양수익 4-1=0.63 / 4-2=2.2 /4-3=1.5)
이렇게 일반분양 수익으로만 분담금을 따지는 행위가, 용산구에서 정비사업을 할 때에는 분상제 지역이기에 반드시 미래가치를 최우선으로 봐야한다는 전문가님의 말을 참 안듣는 것이다 싶지만.
여러가지로 분석해봐야 이것저것 결정 할 수 있을거라 생각하기에 무의미하게도 계산을 해봤다.
당장 이 결과만 봐서는 ‘4-1구역은 통합개발하고, 4-2구역이나 4-3구역은 분리개발하는 것이 더 좋겠구나?’ 싶겠지만 또 현실은 모두가 통합개발하는게 수익이 가장 좋을 것 이라는게 이 계산이 무의미하다는 것의 증빙이겠지.
오늘도 생각정리를 마쳐본다.